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Lotissement : stabilisation des droits à construire dès la déclaration d'achèvement des travaux
25.08.2017
Immobilier
Le délai ouvert à l'administration pour contester la conformité des travaux ne fait pas obstacle au déclenchement de la cristallisation pendant 5 ans des règles d'urbanisme.
Le Conseil d’État tranche, par un arrêt du 19 juillet 2017, la question du point de départ du délai de cristallisation des droits à construire dans un lotissement.
Immobilier
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :
- la date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ;
- l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'État, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager.
Ces dispositions ne sont pas sans poser des difficultés d’interprétation (lourdes de conséquences en pratique) depuis la modification effectuée par l’ordonnance du 22 décembre 2011. Certains services instructeurs considèrent que la cristallisation des droits débute dès l’obtention du permis d’aménager. Une interprétation plus littérale de ce texte conduit à considérer que la période de réalisation des travaux du lotissement est soumise au risque d’évolution du PLU.
Point de départ du délai de 5 ans
L'arrêt du 19 juillet 2017 précise que le document d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d'un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l'autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement (document rempli par le bénéficiaire de l'autorisation de lotir). Durant ce délai, les dispositions des documents d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire (CE, 19 juill. 2017, n° 396775). Si cette décision résous des difficultés d'interprétation, elle n'est pas sans inconvénient. En effet, en pratique, l’achèvement des travaux intervient dans un délai relativement long (jusqu'à 1 ou 2 ans selon l’importance du lotissement). Il en résulte que la période située entre l’obtention du permis d’aménager et l’achèvement des travaux n’est plus sécurisée. Il est ainsi possible, durant cette période, de se voir opposer de nouvelles règles d’urbanisme locales plus contraignantes.
Non prise en compte du délai de contestation de la conformité
Le Conseil d’État indique que les dispositions de l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme, en vertu desquelles l’administration dispose d’un délai de 3 mois (ou de 5 mois lorsqu'un recolement est obligatoire) pour contester la conformité des travaux, sont sans incidence sur le déclenchement du délai de cristallisation. Autrement dit, il n'y a pas lieu de reporter de 3 mois (ou 5 mois) le gel des règles d'urbanisme, contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal administratif.
Dès lors, dans les 5 ans suivant la date de réception de la déclaration attestant l'achèvement des travaux (DAACT), c'est-à-dire la date de dépôt ou de l'accusé de réception, le permis de construire est délivré selon le règlement du lotissement et les règles du document d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis d’aménager.
Deux récentes réponses ministérielles indiquent néanmoins que le permis est délivré selon le règlement du lotissement et les règles du document d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire si les règles du document d’urbanisme ont évolué d’une manière plus favorable par rapport au projet entre la délivrance du permis d’aménager et du permis de construire (Rép. min. n° 98931 : JOAN Q, 4 avr. 2017, p. 2797 ; Rép. min. n° 50415 : JOAN Q, 21 mars 2017, p. 2393).
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