Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
05.10.2017
Immobilier
Un projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 élaboré par un groupe de professionnels (le GRECCO) a été remis à la Chancellerie puis au ministère de la cohésion des territoires. Il devrait servir de base à une prochaine réforme en profondeur du statut de la copropriété.
Conseil syndical | Conseil d'administration | |
---|---|---|
Copropriété à usage exclusif de bureau ou de commerce (sans aucun lot à usage d'habitation) jusqu'à 19 lots | oui sur décision de l'assemblée à la majorité absolue | Oui |
Copropriété à usage exclusif de bureau ou de commerce (sans aucun lot à usage d'habitation) à partir de 20 lots | Non | Oui |
Copropriété tous usages confondus (habitation, bureau, commerce) à partir de 51 lots | Oui | Oui sur décision de l'assemblée à la majorité absolue |
Copropriété tous usages confondus (habitation, bureau, commerce) jusqu'à 99 lots | oui, avec possibilité de ne pas instituer de conseil syndical | Non |
Copropriété tous usages confondus (habitation, bureau, commerce) à partir de 100 lots | Non | Oui |
Les personnes pouvant être membres du conseil d’administration (CA) sont les mêmes que celles pouvant être élues au conseil syndical. Les mandats sont de 3 ans renouvelables et la révocation collective. Le CA statue à la majorité absolue de ses membres. A l’exception de l’approbation des comptes, qui relève de la compétence exclusive de l’assemblée générale, le CA décide seul pour les questions qui relèvent de la majorité simple. A la majorité absolue, l’assemblée peut également lui confier le soin de prendre les décisions relevant de cette même majorité.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Le CA dispose également des pouvoirs du conseil syndical (avis, contrôle de la gestion du syndic et de l’administration de la copropriété…).
Dans un but de simplification, le projet du GRECCO prévoit que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. La distinction entre tantièmes de charges et tantièmes de parties communes et les confusions qu’elle génère est donc abandonnée.
La méthode de calcul des tantièmes de parties communes devient impérative. En contrepartie, la révision des quotes-parts est facilitée. L’ancienne révision lorsque la répartition était lésionnaire est notamment reprise sans être enfermée dans aucun délai. La condition relative à la disproportion devant exister entre les charges réclamées et la part qui devrait normalement incomber au copropriétaire est de 15 % et non plus du quart (25 %).
Le projet énonce que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ou l’EDD et qu’il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l’absence de charges spéciales et réciproquement. Cette affirmation permettra de juguler une certaine jurisprudence qui reconnaît l’existence de charges spéciales alors même que le règlement de copropriété n’a pas créé de parties communes spéciales (Cass. 3e civ., 1er févr. 2006, n° 05-10.398 ; Cass. 3e civ., 22 sept. 2009, n° 08-18.637) ou qui en a créé mais n’a pas prévu le sort des charges qui les concernent (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551, n° 697 P + B).
Le fonds de travaux ne donnera plus lieu à l’ouverture d’un compte bancaire spécifique. Il est par ailleurs précisé que l’affectation du fonds à la réalisation de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou des clés de répartition. A l’heure actuelle, en pratique, de nombreuses questions sur la mise en œuvre du dispositif et notamment sur le passage des écritures comptables demeurent en suspens.
Plusieurs dispositions du projet du GRECCO vont dans le sens d’une reconnaissance d’un patrimoine d’affectation du syndicat des copropriétaires. Ce patrimoine serait affecté à l’entretien du bâtiment et à sa rénovation énergétique, dont on sait qu’elle prend une part de plus en plus grande dans le budget des copropriétés.
Ainsi, lorsque le syndicat est propriétaire de lots, ceux-ci entrent-ils dans son patrimoine. S’ils sont cédés, il est expressément prévu que le prix n’est pas réparti entre les copropriétaires mais entre dans le patrimoine du syndicat et est affecté prioritairement au fonds de travaux.
Par ailleurs, le texte indique également que « les sommes versées au titre du fonds de travaux entrent, dès leur versement, définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ».
Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.