Droit de préférence légal du preneur : exclusion des honoraires de négociation
10.07.2018
Gestion d'entreprise
L'offre de vente notifiée au preneur par le bailleur, qui envisage de vendre son local commercial, ne peut inclure des honoraires de négociation d'un agent immobilier.
Un bailleur met en vente un local commercial. Par l’intermédiaire d’un agent immobilier auquel il avait donné mandat, un candidat lui fait part d’une offre d’acquisition. Afin de purger le droit de préférence légal du preneur, conféré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le bailleur lui notifie les conditions de la vente, à savoir un prix et les honoraires de l’agent immobilier. Le preneur accepte l’offre, à l’exception des honoraires.
Le bailleur assigne le preneur, l’agent immobilier et le candidat évincé pour que ce dernier soit autorisé à acquérir le local. La cour d’appel condamne le bailleur à régulariser l’acte de vente avec le preneur sans les honoraires de l’agent immobilier en jugeant qu’ils ne pouvaient pas lui être imposés.
Devant la haute juridiction, le candidat évincé soutient que la cour d’appel devait prescrire la mise en cause de l’agent immobilier, sauf à violer les articles 14 du CPC et 6 § 1 de la CEDH. Ce premier moyen est rejeté, le litige portant sur l’exercice du droit de préférence visé à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Il soutient, en outre, que le preneur, en exerçant son droit de préférence se substitue au candidat évincé dans toutes ses obligations, y compris celle de payer les honoraires de l’agent immobilier et que le preneur, en contestant les honoraires, n’a pas purement et simplement accepté l’offre en violation de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Ce deuxième moyen est également rejeté, la haute juridiction considérant que l’offre de vente notifiée au preneur par le bailleur qui vend son local "ne peut inclure des honoraires de négociation" tout en précisant que l’alinéa 1 de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est une disposition d’ordre public.
Elle confirme dans ces conditions la décision de la cour d’appel qui, après avoir relevé que le preneur avait accepté d’acquérir au prix sans les honoraires, en a déduit que la vente était parfaite.